ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยใน 2 ไตรมาสแรกยังคงอยู่กับปัจจัยลบต่าง ๆ ในหลายด้าน

ทั้งการฟื้นตัวของภาพรวมเศรษฐกิจที่ยังไม่เต็มที่ ภาวะดอกเบี้ยขาขึ้นที่เริ่มจะส่งผลทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชนปรับตัวลงแล้ว ภาวะอัตราส่วนหนี้ครัวเรือนที่สูงกว่า 90% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวสูงขึ้น

ปัจจัยลบเหล่านี้ได้ส่งผลต่อการปรับเปลี่ยนของอุปสงค์และอุปทานในตลาดที่อยู่อาศัยในช่วง 2 ไตรมาสแรกที่ผ่านมา โดยอุปสงค์มีการปรับตัวลดลงของหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ และยอดขายใหม่ที่ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนได้สะท้อนให้เห็นถึงกำลังซื้อที่อยู่อาศัยที่ยังไม่แข็งแรงเท่าที่ควร และยังต้องการมาตรการกระตุ้นที่สำคัญ จึงจำเป็นอย่างยิ่งที่ต้องมีมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่มีความชัดเจนและตรงจุด ทั้งนี้ ถือเป็นความท้าทายของรัฐบาลใหม่ในการกำหนดนโยบายทางเศรษฐกิจ

สถานการณ์อุปทานที่อยู่อาศัย ไตรมาส 2 ปี 2566 และแนวโน้มปี 2567

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) พบการเปลี่ยนแปลงในด้านอุปทาน โดยการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศ ณ ไตรมาส 2/2566 มีจำนวน 18,993 หน่วย ลดลง 1.2% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2565 ที่มีจำนวน  19,217 หน่วย

ในจำนวนดังกล่าวเป็นการออกใบอนุญาตจัดสรรมากที่สุดเป็น บ้านเดี่ยวจำนวน 7,157 หน่วย คิดเป็น 37.7% ลดลง 13.6% อันดับที่ 2 เป็นทาวน์เฮ้าส์ จำนวน 6,816 หน่วย หรือคิดเป็น 35.9% เพิ่มขึ้น 8.6% และ          อันดับ 3 เป็นประเภทบ้านแฝดจำนวน 3,659 หน่วย คิดเป็น 19.3% ลดลง 10.2% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2565

โดยคาดการณ์ว่าในปี 2566 จะมีการออกใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศจำนวน 80,643 หน่วย ลดลง 12.1% โดยมีช่วงการคาดการณ์ระหว่าง -23.2% ถึง -6.1% และคาดการณ์ว่าจะมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นเป็น 83,062 หน่วยในปี 2567 เพิ่มขึ้น 3% จากปี 2566 โดยมีช่วงการคาดการณ์ระหว่าง -7.3% ถึง 13.3%

ขณะที่การออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัย จากข้อมูลล่าสุดในไตรมาส 1 ปี 2566 มีจำนวนพื้นที่การออกใบอนุญาตก่อสร้างทั่วประเทศรวม 10,087,851 ตารางเมตร เพิ่มขึ้น 5.5% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2565 ที่มีจำนวน 9,557,579 ตารางเมตร โดยพื้นที่ก่อสร้างแนวราบเพิ่มขึ้น 4.5% และอาคารชุดเพิ่มขึ้น 23.6%

ทั้งนี้ คาดการณ์ว่าในปี 2566 จะมีจำนวนพื้นที่การออกใบอนุญาตก่อสร้างทั่วประเทศประมาณ 34,099,701 ตารางเมตร ลดลง 12.6% โดยมีช่วงการคาดการณ์ระหว่าง 30,689,731 ถึง 38,191,665 ตารางเมตร หรือเปลี่ยนแปลงจากปีก่อน -21.4% ถึง -2.2%

โดยสามารถแยกเป็นพื้นที่การออกใบอนุญาตก่อสร้างแนวราบทั่วประเทศประมาณ 31,585,690 ตารางเมตร ลดลง 12.5% โดยมีช่วงการคาดการณ์ระหว่าง 28,427,121 ถึง 35,375,972 ตารางเมตร หรือเปลี่ยนแปลงจากปีก่อน -21.3% ถึง -2.0% เป็นการออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารชุดทั่วประเทศประมาณ 2,514,012 ตารางเมตร ลดลง 14.3%

โดยมีช่วงการคาดการณ์ระหว่าง 2,262,610 ถึง 2,815,693 ตารางเมตร หรือเปลี่ยนแปลงจากปีก่อน -22.9% ถึง -4.0% และคาดการณ์ว่าจะมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นเป็น ประมาณ 34,756,555 ตารางเมตร เพิ่มขึ้น 1.9% โดยมีช่วงการคาดการณ์ระหว่าง -8.3% ถึง 12.1%

สถานการณ์อุปสงค์ที่อยู่อาศัย ไตรมาส 2 ปี 2566 และแนวโน้มปี 2567

ด้านสถานการณ์อุปสงค์ จากข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยไตรมาส 2 ปี 2566 พบว่า มีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจำนวน 91,085 หน่วย ลดลง 4.4% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2565 ที่มีจำนวน 95,285 หน่วย

โดยมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ จำนวน 258,149 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 0.5% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2565 ที่มีจำนวน 256,739 ล้านบาท โดยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบลดลง 3.8% แต่อาคารชุดเพิ่มขึ้น 13.6%

เมื่อพิจารณาตามระดับราคาพบว่า ที่อยู่อาศัยในระดับราคา 7.51-10.00 ล้านบาท มีหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นสูงสุด 16% มูลค่าเพิ่มขึ้น 17.5% และระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น 12.4% มูลค่าเพิ่มขึ้น 10.3% โดยในส่วนของที่อยู่อาศัยแนวราบการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงทุกระดับราคายกเว้นระดับราคา 7.51-10.00 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12.2% และระดับราคาเกินกว่า 10 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 0.2%

ขณะที่ในส่วนของหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดภาพรวมเพิ่มขึ้นเกือบทุกระดับราคา ยกเว้นระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท ลดลง 12.1% แต่เป็นที่น่าสังเกตว่าเป็นการลดลงในกลุ่มของการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดใหม่ระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท สูงถึง -20.2% ขณะที่ห้องชุดมือสองในระดับราคาเดียวกันกลับเพิ่มสูงขึ้นถึง 24.1%

โดยห้องชุดระดับราคาที่มีการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มสูงขึ้นมากที่สุดคือระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาท โดยเพิ่มขึ้นถึง 46.7% เป็นการเพิ่มขึ้นของการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดใหม่ 52.4% และห้องชุดมือสองในระดับราคาเดียวกัน 33.3%

ทั้งนี้ คาดการณ์ว่าปี 2566 จะมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจำนวน ประมาณ 336,062 หน่วย ลดลง 14.5% โดยมีช่วงการคาดการณ์ระหว่าง 302,455 ถึง 369,668 หน่วย หรือเปลี่ยนแปลงจากปีก่อน -23.0% ถึง -5.9% เมื่อเทียบกับปี 2565 คิดเป็นมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ประมาณ 977,593 ล้านบาท ลดลง 8.2% โดยมีช่วงการคาดการณ์ระหว่าง 879,833 ถึง 1,075,352 ล้านบาท หรือเปลี่ยนแปลงจากปีก่อน -17.4% ถึง 1.0%

โดยคาดการณ์ว่าในปี 2566 จะเป็นหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ของที่อยู่อาศัยแนวราบประมาณ 251,635 หน่วย ลดลง 11.9% โดยมีช่วงการคาดการณ์ 226,472 ถึง 276,799 หน่วย หรือเปลี่ยนแปลงจากปีก่อนระหว่าง -20.7% ถึง -3.1% และมีมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบประมาณ 728,092 ล้านบาทลดลง -6.2% โดยมีช่วงการคาดการณ์ระหว่าง 655,282 ถึง 800,901 ล้านบาท หรือเปลี่ยนแปลงจากปีก่อน -15.6% ถึง 3.1%

คาดการณ์ว่าจะเป็นหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดประมาณ 84,427 หน่วย ลดลง 21.2% โดยมีช่วงการคาดการณ์ระหว่าง 75,984 ถึง 92,869 ล้านบาท หรือเปลี่ยนแปลงจากปีก่อน -29.1% ถึง -13.3% เมื่อเทียบกับปี 2565 และมีมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยห้องชุดประมาณ 249,501 ล้านบาท ลดลง 13.5% โดยมีช่วงการคาดการณ์ระหว่าง 224,551 ถึง 274,451 ล้านบาท หรือเปลี่ยนแปลงจากปีก่อน -22.2% ถึง -4.9%

สำหรับในปี 2567 คาดการณ์ว่าจะมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจำนวน ประมาณ 349,910 หน่วย เพิ่มขึ้น 4.1% โดยมีช่วงการคาดการณ์ระหว่าง 314,919 ถึง 384,901 หน่วย หรือเปลี่ยนแปลงจากปีก่อน -6.3% ถึง 14.5% คิดเป็นมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจำนวน ประมาณ 1,022,730 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.6% โดยมีช่วงการคาดการณ์ระหว่าง 920,457 ถึง 1,125,003 ล้านบาท หรือเปลี่ยนแปลงจากปีก่อน -5.8% ถึง 15.1%